8月12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行五家国有大行同步公告称，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

这两天微信群里讨论最多的就是这个话题了，尤其是身有房贷的朋友，本来还在犹豫转不转，这公告一来瞬间都懵逼了。

本人是工科钢铁直男，对财经金融一窍不通，但面对影响切身利益的政策变化也不能无动于衷，于是在决定把我家房贷转化为LPR定价以前花了一天时间研究了一下。这两天正好看到不少朋友在问这个事情，干脆水一篇文章分享一下自己的理解和总结。

什么是LPR？

先看看百度百科的解释：

贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。个人房贷以5年期以上利率为准。

贷款市场报价利率（LPR）由各报价行于每月20日（遇节假日顺延），以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布。中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行共18家为最新的贷款市场报价利率（LPR）报价行。当然这个LPR报价肯定在央行的监管之下。

小白解释：以前的房贷基准利率是固定的，具体多少由央行根据经济形势指定，各家银行可根据自身情况和国家、地方政策小范围调整，签订贷款合同后这个利率就不再变化了。2019年10月8日以后新办房贷利率改为LPR定价后就变成LPR+固定点数了，实际利率每年根据LPR调整一次。之前办理的房贷也可以按规则转化为LPR+固定点数或者保持原来的利率不变，办理期限是2020年3月1日至2020年8月31日。

为什么要推行LPR？

这个网上各路大神的分析已经相当多了，我比较认同的说法是：

国家要振兴实体经济，央行降息刺激经济发展实业的时候要避免资金通过各种渠道流入房地产行业，保证“房住不炒”。

很多人犹豫不决甚至不愿转换LPR的最大原因是担心将来被银行割了韭菜，我开始也是这样，后来发现想多了。这个事需要转换思维考虑，身负房贷的人在全国人口中有相当大的比例，将来银行们真要操起了镰刀就不怕韭菜集体断供？毕竟稳定是大局，中央出台的各种政策都是为了稳定，房住不炒是为稳定，发展实体也是为稳定，万一将来LPR成为不稳定因素也会被中央及时调整。

为什么五大行要统一转换LPR？

首先要明确的是要统一转换而不是强制转换，前面也说过，个人房贷转换为LPR定价这个事是央行2019年12月8号早就确定的，必须要在2020年8月31号之前全部完成。因为很多人在这个事情上犹豫不决，当然也有心大忘了的，五大行的很多客户都还没有主动办理。眼看央妈定的最后期限就要到了，五大行不可能等到最后一天才去处理这么大的业务量，这才统一发公告提醒广大客户赶紧做出决定，你们要是再犹豫就替你们做主了。

这时候肯定会有人说银行这不是要违反合同毁约嘛，还讲不讲法制了。这个事情也不赖银行，银行总要听央妈的话嘛。不过真要较起真儿来你得先回家仔细看看贷款合同的免责条款，里面一定有一条是贷款利率要服从央行政策之类的说法，银行还真不违法。

再者说了，银行也没有强制所有人转化为LPR，只是把转或不转这二选一的事默认为转化了，你要是不喜欢可以去银行柜台或者用APP自己改成固定利率，完全不受这个新政策的影响，只不过要花点时间而已。有疑问的朋友千万不要听信谣言，找自己贷款银行问一下就清楚了。

LPR转换规则

我感觉大多数还在犹豫的人是不了解转换LPR规则，看看我能不能讲清楚。

先看央行的公告：

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平

小白总结：

转换后的房贷利率=LPR+固定点数

固定点数=转换前的房贷利率-4.8%

LPR重新定价日：大部分银行都给客户两个选择，每年的1月1日或者每年对应的贷款生效日

转换LPR当天至重新定价日之前的LPR=4.8%

这个4.8%其实是2019年12月的LPR，央行这么规定是为了保证转换后的利率水平与转换之前一致，平稳过渡。

举个例子：

小明家的房贷利率在转换之前为5.2%，3月15日办理转换业务，LPR每年调整，LPR重新定价日为5月1日，那么小明家的固定点数=5.2%-4.8%=0.4%

3月15日至4月30日的房贷利率=2019年12月LPR+固定点数=4.8%+0.4%=5.2%

也就是在LPR重新定价日之前保持不变。

5月1日之后一年的房贷利率转变为2020年4月20日LPR+0.4%=4.65%+0.4%=5.05%

也就是说房贷利率会在第一个重新定价日调整，然后每年的这一天调整一次。

再举个例子：

老王家的房贷利率在转换之前为3.9%，3月5日办理转换业务，LPR每年调整，LPR重新定价日为4月1日，那么老王家的固定点数=3.9%-4.8%=-0.9%，注意这个固定点数可以是负值，对之前享受利率折扣的人也公平。

3月5日至3月31日的房贷利率=2019年12月LPR+固定点数=4.8%-0.9%=3.9%

4月1日之后一年的房贷利率=2020年3月20日LPR+固定点数=4.75%-0.9%=3.85%

也就是说不论你之前的贷款利率是多少，转化之后利率的变化取决于LPR的变化，LPR比4.8%高利率就会升，比4.8%低就会降，之前享有的利率优惠继续有效。

转还是不转？

这个网上也有不少分析，总的来说就是看未来的LPR上升还是下降，这又与经济形势关联，央行认为需要降息刺激经济的时候就会让LPR下降（不能直接干预，采用其他手段），反之亦然。各路专家普遍的认识是LPR短期内会小幅下降或者稳定，中长期不可预测。

所以我的总结是：

如果觉得自己目前的利率不高，尤其是前些年享受贷款利率折扣的朋友，想要求稳就选择固定利率。

其他觉得利率偏高或者没什么感觉的朋友选择转换为LPR会比较稳妥，随大流不会吃大亏。还有一点需要考虑到，相信大部分贷款人的还款方式是等额本息，利息在逐年减少，所以LPR变化对个人影响也越来越小。

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