序

2022年无论股市还是楼市都达到了一个历史的低点。这时候应该投资还是应该守住现金是比较热的话题。我通过自己所在城市的现状进行分析，最终抄底入手一套二手小户型房子的经历，给大家讲一讲我自己的思路与想法，希望能给大家在当前的经济环境下，应该投资还是应该保守带来一点思考。

思想上：进攻还是防守？

防守的思路就是这时候稳住现金，不去投资，毕竟这时候去投资是非常冒险的，行情否会进一步往下掉，大家都不得而知。 进攻的思路就是趁个时机抄底，股市楼市，目前都到了近几年的最低谷，这时候是最划算的时候。 但从房事来说，我个人观点是倾向于抄底的，房子已经到了低谷了，再下去整个JJ形式就会有问题了，而且SH疫情过去了，一切都朝着好的方向发展了，要相信D相信国家呀！ 尤其推荐如下两种类型的人进行抄底：

刚需的

这时候入手非常合适。但优先顺序应该是现房＞准现房（已封顶）＞施工中（即将封顶）。在开发商上也应该尽量选择央企国企、超大型开发商为妙，毕竟可能发生的意外都应该尽量的去减少，这一点希望大家都懂，而且现在是难得的买方市场，大家要自信点。

投资的

这里说的投资，仅仅指的是跟我一样的工薪阶层，为了让手头那一点点RMB保值，不包括炒房专业户以及各种资产的巨佬，特此说明。 个人理解，买房投资的时代对普通工薪阶层已经过去了。但是买房让RMB保值，是我认为比较合理的一个方式，当然许多人会跟我说黄金也是，只是我对这个不熟悉就不谈了。在当前经济条件下，谨慎的选择合理的地段、合理的价格、合理的尺寸，是可以在一定程度上达到让人民币保值的目的的。

怎么选?

刚需的

关于刚需型选房，我这里能说的不多，每个人都有自己的喜好，学区、地段、商圈、交通、配套等都是自己的喜好，大家根据自己需求选择就好。记得遵循我说的原则，现房优先！许多开发商已经卖了一段时间的小区，有可能会需要清掉不多的现房会狠狠的打折，这时候就是非常好的机会了，入住率高，小区成熟，价格不贵！我这段时间就看了几套，当初零售1.3W的，现在直接去掉小数点后面，真的是合适啊！

投资型

我这里说的投资重点针对人民币保值的这个方向。投资型依旧是现房优先，小户型优先，其他的大家可以根据下面的内容进行参考。 从城市来说： 1.国内超一线、一线城市可以，省会城市基本都OK。省会城市的生命力在本省最少都是前三，不用过于担心大形势。 2.其他城市，要核实最近三年人口流入流出情况、以及净增长率没有持续负数的。人口没有过度的流出或是负增长，代表城市有生命力，经济有前景，没有发展成鹤岗的可能，这些数据大家可以通过政府公众号、百度等搜索到。

从城区来说： 1.在本市城区中经济排名不是倒数的，最好前三的。经济靠前的城区，大多有较好的商业、企业或是工业在，也对住房有大量的需求，当然那种专门的城市边缘工业区不算。城区经济排名一般政府公众号或是各种报告都可以搜索出来。

2.本城区有较多大学院校、商业区、CBD、火车站的。这些地方代表着有大量的人，有人的地方才有生机，也才有房子的需求。 从地段来说： 1.小区距离地铁/BRT步行距离10分钟以内的。地铁/BRT解决了核心的交通问题，无论自住或是出租都很便利，升值空间大，降价空间小。 2.小区属于好的学区的。 这两点的核心，都是希望进一步保证房子购买后，不会在未来有较大的掉价、空置、难出手等情况。

南宁买房实战

目标明确

投资型，为了让人民币保值；小户型，掉价也不亏太多！ 所以交通很重要，因为考虑出租，人流量大的区域+地铁是首要条件； 区域很重要，决定了出租价格与出租速度，以及以后房价下跌，该处的位置； 学区不重要，因为小户型针对年轻人，不需要考虑这个。

选择

综合以上的选择，我锁定了我市的地铁一号线。 又结合自己的现金锁定了小户型，不超过40平米房价在35W之内，那单价就是在0.8W-1.2W之间。

打开各大APP，把这些关键词都加进去后筛选，要不了半小时你就可以发现，房子其实都会集中在某一些区域。

比如我市就很明显一号线符合我要求的，集中在几个区域，筛选了一阵子后，看中了三个小区，分别用红框表示了铁站，方框表示了小区所在地。可以看到除了最左边距离地铁1公里左右，其他两个小区就是临街且紧挨地铁口，剩下就是三选一了。

各大APP上，基本都会有最近成交价的查询，通过查询三个小区的最近成交价可以看到： 最左的小区正恒国际，基本成交价在1.1到1.2W之间，距离地铁最远，小区房龄8年左右，是最新的一个，距离地铁约1公里，价格最贵。特点就是小区比较大，比较新，紧挨广西唯一的211广西大学，同时小区自有商业，还不错，缺点是距离地铁远。 中间的小区天成一品，成交价基本在1.2-1.3W之间，距离地铁与BRT都是紧挨着，属于地铁盘，小区房龄12年左右，新旧中等。特点是在城市中间，1、2号地铁交汇处，去哪里都方便，且紧挨旧火车站，短期几十年内不会拆除。 最右的小区世贸西城，成交价基本在0.9W上下，距地铁口近但要走一段商业街，房龄15年左右。特点是在广西唯一的211广西大学正门口，自有商圈，人流量大。 三个小区我最先放弃了最右的小区，因为距离地铁他太远。 中间与最右的小区偏向优先选择中间的小区，双地铁，租价尚可。次选最右小区，因为是单地铁，而且大学区域租售价格略低。

最终在中间天成一品小区恰好开发商的公司整层楼搬离，拆掉原办公装修还原毛坯出售，价格仅仅105XX院，低于查询到成交价图中的最低价格。

房子为2010年的房子，到现在12年，但因为是住宅性质所有70年的产权（还剩下58年），而且整层都会进行清空还原，所以实际上是毛坯房。

因为有一定经验，快速的办理手续几天就拿到证了，低于该小区同类型房产近2年出售的成交价不少。

关于二手房选择毛坯房还是装修房，我个人建议是看情况，部分精装属于简单型的，家具都去掉还能好好布置的话也还可以。最怕的是那种硬装奇奇怪怪根本无法修改的，才是最可怕的，我见过一个厕所蹲位放在厨房中间的你敢信？ 当然毛坯的话，适合熟悉装修的人入手，小户型装修不花什么钱，效果好一些、网红一些、ins一些，出租还是比较抢手的。

交易需要注意的

交易现在基本都是通过房产中介进行买卖，中介许多都是双向收取佣金，如果大家不熟悉过户的相关手续也跟业主不熟悉，建议不要跟业主直接交易，虽然可以省下中介费用，但是真的很容易出问题。 如果过户的手续熟悉，或有足够的自我保护意识，能找得到业主并且双方都愿意，直接去房产中心自己走流程也是可以哒，现在这些流程已经非常简单啦，我自己就是在房屋交易中心办理的。至于房产税与契税，略微复杂，这里不细讲了，大家可以搜索一下，很多专门讲这个的文章。

装修

大概的装修布置如上图，满足出租使用需求，核心的是风格。我采用的是清包，不同的活找不同的人做，因为都有各种师傅的电话，比较方便也省去管理费。地面打算采用木地板，显得高级一点，本市不少精装房的业主是把木地板拆掉换更高级的，随便钻进一个新校区的业主群问问，就可以拿得到了，完全免费，自己出个运费就行。墙漆打算用多乐士的基础款，大品牌放心一些，尽量用一点颜色显得高级。

风格上，大概弄成ins向，有一点点随意的高级感，大概方向如上，施工目前进行中，计划7月完工。

家具家居选购意向

因为柜子+书桌是一体式的，都是板式家具一次性定做，打算用全白的板材，因此需要采购的就只有床与床垫，以及家电厨电等东西了，为了完成ins风以及节约成本，目前采购的计划如下。

洗衣机：小吉10KG 洗烘一体

在国产洗衣机品牌里面，小吉的外观设计是最符合我审美，也是我觉得UI具有高级感的设计。这一张图，当初一眼见到，我就已经被触动到了。

品质型的生活电器，就是在满足基本功能的前提下，有更多的美感与科技感，这是我的理解。而小吉的洗烘产品是非常贯彻这一原则的，一个洗衣机居然还提供了颜色选择，这真的是异常难得。

而且除了颜值，性能上小吉还非常能打，洗衣机智能投放这一点就算进口机型也是高端产品才有，智能进水、智能泡沫则是可以节约用水与避免过分洗涤。

此外小吉还有防过敏消毒洗程序，这种使用90度高温多次漂洗的模式，针对敏感肌的用户提供了无异于救星一样的功能。

在烘干上，能提供三种级别的烘干，尤其是存储烘干，这基本就是100%烘干的级别了。而即穿烘干也是顾名思义，烘干取出就可以直接上身穿着了，非常方便。

两个温度传感器，能很好的控制烘干程度，不会过度烘干让衣服受到伤害，毕竟现在小姐姐的衣服很多是非常娇贵的。 关键是，看起来高级的设计与优秀的产品性能，也就三千来块，还有啥好说的？

冰箱：小吉

ins风有一个非常重要的元素就是轻奢。在自家的法式四门大卖之后，小吉再次推出日式三门的款式，造型更加瘦长，颜值依旧非常顶，主打轻奢意式风格。

同样的，可以选择颜色的特点依旧，这个蓝色实在是太舒服了。

整个冰箱是402L，典型的中大型冰箱。237L的上部是冷藏室，带有一个20L的变温抽屉，提供三种变温模式。

中部跟下部是冷冻区，合计145L，分为两个抽屉，可以让用户生熟冷冻食品分开存放，非常方便。而且提供了超薄的隔层，方便放置牛扒饺子等食物。

一级能效，每天约0.8度电。38dB的低噪音，适合小户型与床放在同一空间里。双循环风冷，高端机的基础搭配。超薄机身，非常节省空间。这些总结起来，就是一款小户型的高品质冰箱呀。 

床垫：栖作 坚果派

既然决定了，要做一个品质房东，那我一定会在舒适性上，让租我房子的人获得最大的满足，也对得起我计划收本小区最贵房租的打算。而栖作在性价比、舒适度上，是我这次重点的采购对象。

弹簧床垫影响睡感有个很大的核心就是弹簧圈数，这个也是弹簧床垫节省成本的一个方式，一般常见的都是五圈半，栖作的是直接坐到了六圈半，这一点非常良心，这也是豪华品牌的中高端产品才使用的级别了。

考虑到不同的人对床垫不同的软硬需求，栖作的床垫是可以通过替换两种海绵的位置进行软硬切换的，让不同的群体都能适应这个床垫。

而且整个床垫是YYK拉链做的全拆卸式，很方便日常轻松的清洗，年轻人随便造完全没有问题！ 而且弹簧质保10年，填充层质保3年，这个时间也是让我非常放心。 

床：钢架床

床目前我在犹豫中，到底是上这种铁架床，还是上传统的木床，目前是想等油漆刷好之后再决定，暂定林氏木业这款风格的铁架床。

电视机：雷鸟 55寸 鹏6SE

55寸电视在以前会毫不犹豫的选小米，但是雷鸟55寸鹏系列出了后，一千多的电视带有MEMC直接把小米给干掉了。你真的不用怀疑，一千多带MEMC的机型非常少。而且这个还带4个喇叭，不敢说多厉害但绝对比两个喇叭的要好很多。

而且让人感动的是，给配备了32G的存储空间，许多这个价位的机子都是2G+16G的配置啊。

而且无边框设计也能凸显我这个房子的大气与风格，不会显得比较廉价。 

电磁炉：米家电磁炉2+知吾煮汤锅

因为本身是公寓，希望减少一些开支，不想弄燃气灶了，直接用电磁炉。但普通电磁炉又会显得太LOW了，于是放了一个跟我家款式一样的米家电磁炉2，这个平时我主要用来打火锅用。最大功率有2100W，调节火力有99档，能非常微调的控制火力。

采用内外双加热环设计，使用起来开大火真的能实现爆炒效果，打火锅也很容易加热，而百元左右电磁炉，说是2200W但实际实现不了爆炒的效果，打火锅加热也是非常慢的。

针对厨房小白，也开发了食谱模式，可以根据系统中的食谱自动调节火力，全程自动控制，用户只需要按要求翻炒或是放入食材即可，非常的简单。

至于定时、定温度，更是基础功能。LED的屏幕使用起来比普通电磁炉的数显要来的直观多了。整体上让我的高级出租房格调保持在线状态。

能让米家电磁炉2的高级感更上一层楼，让米家电磁炉2的功能发挥得更加淋漓尽致，知吾煮米家定制版的汤锅就是标配了。

26CM口径外加4L的容量，内部使用食品级不沾涂层，可以减少油的使用量，给年轻人实现低脂饮食，同时减少油烟又能方便用户清洁。

铝制的锅体加上白色高温漆，整体造型非常的简约整洁。

跟米家电磁炉2放在一起是绝妙的组合了。 

热水器：统帅LC 40L

因为卫生间比较小，热水器要安装在橱柜的位置，所以需要选择一款小巧的储热式电热水器，所以要求就是性价比高，尺寸小，四百出头的统帅自然就是首选了。

整机保修为3年，加热管、内胆保修8年；其他部件发生故障，3年内免费维修，超3年按照保外维修，收费处理，收取检修费+备件费用。四百多有这样的服务，我完全满意了。 

总结

关于买房抄底的意见、经验以及我个人的实操过程，就跟大家分享到这里了，希望在当前的情况下能给大家带来一点点的思考与帮助。下一篇我将分享这套房子的装修搭配经验，把如何做一个精致简约的出租房，以及如何出租寻找合适的租户再与大家分享，欢迎大家点个赞、关注一下，评论区欢迎讨论起来呀。那今天的分享，就到这里啦~