卖了老家三线城市的房子,踏上一线城市看房路
2021年1月,来到南京的第6个月,终于完成了人生中的一件大事:在南京买套属于自己的房子。前段时间,我分享了自己卖房子的经历,中间遇到买家三次贷款被拒、银行将抵押证明丢失各种奇葩经历,好在最后顺利脱身,为来南京打了一点经济基础。
(第一次在紫金山顶看夕阳)
选择南京原因很简单,我和媳妇都很喜欢这座包容的城市,不排外,加上南京深厚的历史文化底蕴,很难让你不喜欢她。此外,我父母和弟弟也早定居南京,对家的执念更坚定我要来南京。来南京之初,我给自己定的计划就是:找工作、买房。庆幸的是,来到南京第二个月就找到了心意的工作,后来顺利转正,这时候买房开始提上日程,从1月17日签三方合同到4月16日商贷放款,整个过程虽有波折但好在整体比较顺利,下面就分享南京二手房购买的经历。1、南京购房政策具体的大家可以看下面的表格,里面有购房情况,南京购房条件还算宽松。如果你有南京户口,那么你可以根据拥有住房情况,确定购房情况,没有户口也不要紧,要满足两年社保要求,而且累积缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明,还有一种人才购房政策,要满足相应的人才要求标准,也能购买,具体直接看下图吧。
对我来说,人才可以排出,剩下的就是缴纳2年社保或者获得南京户口。考虑到2年风险(房价上涨、贷款利率变化、公积金政策收紧等)太大,我最终选择了落户南京,然后开具购房证明。
2、南京落户政策
目前南京的落户政策有人才落户和积分落户。
①人才落户
硕士研究生及以上学历(没有年龄限制);45周岁以下本科学历(含留学归国人员、非全日制研究生);40周岁以下专科学历,并在南京就业参保半年;取得中级以上专业技术资格人员;取得三级以上国家职业资格(技能类)人员。
②积分落户
积分落户指标项由基础指标、加分指标、减分指标组成。总积分为基础指标与加分指标之和减去减分指标的累计积分。申请人符合本办法规定,总积分达到100分的,符合落户条件,可以向公安机关提交申请积分落户。最新的政策是缴纳6个月以上社保就可以办理落户(浦口、六合、溧水、高淳),同时还互认苏州的社保缴纳年限,不知道苏州会不会生气,南京这招够狠,从政策来看,南京落户非常简单,对学历要求并不高。这条可以具体查询下,因为政策随时在变动。
3、如何办理户口迁入、迁出
部分省可以在线上办理,其他省份就需要线下办理。
①办理“准予迁入证明”这个可以线上申请,根据要求将需要的证件拍照上传就可以,如果是人才落户,还需要学信网的一些信息,认证学历,总得来说办理还是很方便的。
审核时间大概3天,我收到了申请成功的短信通知并告知已经寄出来。中间还有工作人员跟我确认了户籍地址信息,因为我老家县名更改过,户口本用的还是老名称,好在工作人员没让我重新更新户口本。
迁移证有效期是30天,所以一定要赶快办理,否则就失效了。
②户籍地办理迁出
在获得迁入证明后,就要到户籍地办理迁出,把原来的户籍销掉,需要的材料:户口本、身份证、准迁证,因为正好碰到疫情,我让亲戚帮我办理的,过程很快,民警只是强调了下:户口迁出去就迁不回来了。
注意事项:迁出的原因一定要选对,如果有“人才落户”原因就选这个,没有的话就选“其他”,否则在办理落户时会被卡,完成这步,你将获得“户口迁移证”。
③落户
落户地点是在浦口区,南京政府办事效率超高,周六户籍业务正常办理,而且中午休息时间有值班人员,让我这个山东人震惊了!办理超快,基本看下需要的证件(准予迁入证明、户口迁移证、身份证、结婚证),就完成落户了,当然是集体户,办理过程不到15分钟。
这里有个坑,一定要注意下。落户时,官方的说明没有说要带结婚证,所以我就没带,婚姻状况就只能写未婚,实际上我是已婚状态,后来在办理购房证明时,对婚姻状态有要求,这样会前后矛盾,所以我后来带着结婚证重新更新了下户口。
4、开购房证明
如果你是在南京本地领取的结婚证,直接在“我的南京”申请电子购房证明即可,我是外地领证,所以只能线下办理,办理过程非常快,核对证件、复印文件、盖章拿证明,证明拿到后,“我的南京”也会同步生成电子版的购买证明,而且效力相同,非常方便。
注意事项:南京线下办理网点有多个,但是有些网点需要提前预约,一定要按要求去做,没有预约号,是无法办理的。此外,如果是已婚人士,还要夫妻双方同时去现场办理。
5、准备购房前其他材料
后面就是准备其他购房前材料:收入证明、银行流水、征信,收入证明直接去所在公司开具盖章即可,银行流水去工资卡所在行自助打印就可以。
银行批贷是按照收入是还款额2倍计算,所以贷款前一定要了解下你的还款额,避免因为收入与还款不匹配。征信可以去政务大厅打印,上面会把你所有的金融账户情况记录得明明白白,所以一定要维护好自己的征信,贷款的时候真是太重要了。
这里也有一个小插曲,因为我媳妇也需要提供征信报告,结果她马大哈有一笔信用卡还款(大概十几块钱)逾期了,后来面签时跟信贷专员解释了下,好在不是恶意的,加上额度少,银行就让写了一份“检讨”过关了。
注意事项:如果你还有车贷,这时候一定要问下银行是否会有影响。我当时车贷还有4个月,但是银行信贷专员说,车贷会占用我的额度,比如我每月房贷还款5000元,理论上我收入到1万就可以,但是如果还有2000车贷,你的收入是5000+2000的二倍,也就是14000,这样一下提高了很多。好在我能提前还贷,提前向汽车金融公司提前申请,完成还款后,拿到贷款结清的证明并提交给银行。
6、看房
看房没什么技巧,预算决定一切。因为我之前有过购房贷款记录,虽然已经结清,但是南京执行“认房认贷”政策,因此首付比例为50%。买房前,我就把影响买房的因素列举出来:交通、配套、小区环境、物业、户型、学区等。然后每看一套房子就在这几个维度里打分,按照分值高低排名。还是那句话:有多少钱办多大的事,在预算比较紧张的情况下,你能选的只能是最优的那个,我个人比较在意居住舒适度,最后选了一个08年老房子,89平,三面朝阳,带电梯,离地铁站步行10分钟,周边有商圈,虽然稍微远点,但是这是能力范围内最中意的小区,属于一见钟情那种。
需要注意的是,网上挂出的房子信息不一定准。有些房子即便挂出去,显示一切正常,但是也有坑。就比如我看房子时,最中意的一套,基本都到面谈的地步了,结果中介突然告诉我,这个房子比较复杂,一是房子是一个放贷款的人和朋友一起购买投资的,二是链家挂着贷款已经结清,但是标价210万的房子,竟然还有190万的贷款。(中介说,炒房的人套了银行的贷款,巴拉巴拉……)听到这些信息后,我想到之前卖房时被中介坑的那些事,直接就pass掉了。风险太高了,这种产权不明确的房子,后期一旦出现问题就会陷入被动,而且还有190万的房贷,我要拿出自己的钱给对方解押,风险更高。于是,我选了后来买的这套,虽然户型上有些不足,但是房东还是很爽快的,都很顺利。所以买房时,一定要让中介做一个产调,查看房子有没有贷款,有没有抵押或者纠纷,同时也要了解下房东的个人情况,不像我卖房时,一时大意,签完合同才知道卖给了中介。
7、签三方合同
签订三方合同,还是半夜签订的,中间就是买卖双方不断试探的过程,房东报价206万,最后谈到199万,基本符合我的预期,就定了下来。签合同时,虽然是制式合同,但是也要一条条过,切不可大意,特别是关于违约、时间节点的约定。
关于中介费,我选的链家,都知道最贵,而且基本谈不下价,我选它就是因为之前被德祐坑过,所以直接pass小中介,加上这个中介人还算不错,服务很职业,所以就定了他。在这里分享下我谈价的心得。很多人在买房时,都会压中介费,我倾向于看最终落地价格,这里的落地价格指的是房价和中介费总价。比如200万的房子,你的预期是195万,中介费4万,你可以不用谈中介费,直接把你的房价再将2万,193万,这样让中介帮你去谈价格,这样有个好处就是中介为了推动交易成交,会帮你谈价,相反你把中介费谈了下来,有可能房价谈不动。这只是一种思路,实际操作的时候,还要看房子的情况,有些比较火的,根本没谈的余地,也供大家参考。
注意事项:签订三方合同,要做房调、中介费标准,看合同必须要一条条查看,不要只看中介给你看的,有些不注意的地方就有可能是一个大坑!中介费一定要问清楚,是否包含其他费用,比如贷款服务费等。
8、面签
面签就是买卖双方都到场,中介和银行信贷工作人员查验双方的证件和贷款条件。我这套房子情况稍微复杂点,房本上有3个人的名字,其中一个人离婚,所以到场需要配偶,离婚还需要一个分配财产的声明。虽然有点麻烦,但是好在顺利办完。如果房子贷款未结清,卖家还需要用买家的首付款解押,不过我买的这套已经结算完毕,所以没有这个环节。但是各地也有不同,有些地方是需要自己解决贷款部分的,这个最好问清楚。
贷款时,我选用了组合贷,南京这边交满6个月就可以用,个人最高50万,不过还有一个附加条件:公积金账户开通时间要满足180天,两个缺一不可,我当时贷款时还差十几天,正好中间有个春节,加上信贷员也了解我的情况,让我的往后延了下,正好满足180天,顺利批贷。
9、过户
完成面签后,一般中介会让你将首付款打到监管账户里,接下来就是等待银行批贷,批贷通过后,就需要支付首付款,后面就是办理过户,反正我是跟着中介过户专员走的,各种签字。中间还有个小插曲,这套房子房本有3个人,其中两个人不是首套房,不符合满五唯一,而另外一个人没有房子,恰好符合满五唯一,后来找中介中间传话,看能否做一个财产分割,就是符合满五唯一分98%份额,其余两人各占1%,这样我98%的份额不用交多余的税了,最后算下来又节省了2万的税。完事后,给房东买了两包华子,真是特别感谢。
完成过户,整个购房流程就算差不多完成了,后面就是等放款了。现在各地的放款周期也是不同,我买房时因为临近春节所以等了一个春节,后面商贷放款比较快,公积金会慢点。
原则上,买家收到放款后就会交接房屋,不过我这个房东比较爽快,过户后直接交接了,将集体户迁到房子,顺便说下南京迁户可以直接在线邮寄办理,完全不用本人去,超级方便。
交接内容一般就是水电费、燃气费、有线电视费和物业费,物业费可以去物业办公室查询,有无未结算费用。水电费、燃气费和有线电视费可以直接在“我的南京”查询余额,如果有欠费补交上,就可以直接在线过户。
至此,整个买房过程就算是结束了。整体来说,中介还算给力,收费最贵,但我觉得还值,虽然也有一些坑,有些房子背景不清楚,到谈价的时候才被告知,好在及时中止;贷款方面就一句话,一定要珍惜自己的征信;南京办事效率:人性化、服务好,在很多细节方面都有体现,比如周六上班、中午值班、线上办理等等,定居南京是我最不后悔的选择。南京买房记就到此,后面我会分享装修过程,喜欢的朋友可以关注下。